四街道市議会 2021-12-16 12月16日－08号
初めに、議案第３号 令和３年度四街道市一般会計補正予算（第６号）のうち教育民生常任委員会所管事項、老人福祉施設整備事業の地域包括支援センター用地建物購入費3,230万円について、市が委託した不動産鑑定士による不動産鑑定評価書を基に積算したとのことだが、購入する建物等に関する内容及び金額の内訳はとの質疑に対し、購入予定用地は池花２丁目22番４、土地面積は495.34平方メートル、価格は3,120万円です
初めに、議案第３号 令和３年度四街道市一般会計補正予算（第６号）のうち教育民生常任委員会所管事項、老人福祉施設整備事業の地域包括支援センター用地建物購入費3,230万円について、市が委託した不動産鑑定士による不動産鑑定評価書を基に積算したとのことだが、購入する建物等に関する内容及び金額の内訳はとの質疑に対し、購入予定用地は池花２丁目22番４、土地面積は495.34平方メートル、価格は3,120万円です
交渉に臨んだ市職員は、弁護士や不動産鑑定士の資格は持っておりません。弁護士や不動産鑑定士、会計士も同席もしておりませんが、必要に応じて市の顧問弁護士に相談を実施しております。 交渉時の記録等は、取ってございません。 ○副議長（平野英男君） ６番、猪瀬 浩君。 ◆６番（猪瀬浩君） 分かりました。 では、ちょっと切り口を少し変えて質問をさせていただきたいと思います。
不動産鑑定士等への発注は、入札によっているでしょうか。入札の場合は、その概要について地区割等を含めお聞きします。 ○議長（爲田浩） 財政部長。 ◎財政部長（小川浩功） お答えいたします。 評価替え年度の鑑定評価業務につきましては、標準宅地等の評価地点を５ブロックに分け、一般競争入札により執行しております。
土地の減額につきましては、こちらも資産管理経営室になりますけれども、不動産鑑定士による鑑定の結果減額となったということでございます。 以上でございます。 ○委員長（高木大輔） 五十嵐委員。 ◆委員（五十嵐智美） 予算化するときは、公示価格か路線価かというのがあると思うのですけれども、どちらで予算化されたのですか。 ○委員長（高木大輔） 社会教育課長。
２者の不動産鑑定士の報告書に新駅に関する記載が一言もありませんでした。この市有地売却では、平成３１年３月の当初予算における不動産売払収入で２２億４,１３６万７,０００円が計上されています。結果は、一般競争入札で東京建物株式会社が５２億３００万円で落札しました。売却予定額は何と３０億円も売却益が出ています。高く売れただけ、売れればいいというものじゃなくて、この見積りの在り方です。
２者の不動産鑑定士の報告書に新駅に関する記載が一言もありませんでした。この市有地売却では、平成３１年３月の当初予算における不動産売払収入で２２億４,１３６万７,０００円が計上されています。結果は、一般競争入札で東京建物株式会社が５２億３００万円で落札しました。売却予定額は何と３０億円も売却益が出ています。高く売れただけ、売れればいいというものじゃなくて、この見積りの在り方です。
次に、最低売却価格については、政策経営部資産管理課におきまして国家資格を有する不動産鑑定士２者から御提示いただきましたが、平成２４年１１月１日時点の不動産鑑定評価額を基準といたしましたが、最低売却額を３２億４５０万円といたしました。
次に、最低売却価格については、政策経営部資産管理課におきまして国家資格を有する不動産鑑定士２者から御提示いただきましたが、平成２４年１１月１日時点の不動産鑑定評価額を基準といたしましたが、最低売却額を３２億４５０万円といたしました。
◎都市整備課長 賃料については、3年に一遍、不動産鑑定士等の意見をいただいて、見直しを図っているところである。 ◆金沢和子 委員 上がっているか、下がっているか。 ◎都市整備課長 直近では、上昇している。 ◆金沢和子 委員 そうすると、不動産鑑定では評価は上がっているということだとすると、賃料は値上げするということが起きるということか。
これはどんな理由なのか、同じ不動産鑑定士が行って、同じ地番のものを行って、取引が１年違って単価が３倍にもなっている。取引が本当にそう行われたとしたら、平米六百幾らで買ったものを二百幾らで売買が成立しているのかどうか。これが本当に、取引事例比較法ですか、こういう比較で出しているとしたら、１年の間に３分の１の価格で売買が成立したのか。
小畑氏は、お手元の参考資料にございますように平成12年に不動産鑑定士試験に合格後、平成13年に不動産鑑定士の登録をし、その後平成14年に小畑不動産鑑定事務所を開業し、不動産鑑定士としてご活躍されております。
芝園２丁目市有地につきましては、一般競争入札による売払いに際し、国家資格を有する不動産鑑定士２者から不動産鑑定評価額を提示いただいた上で、入札最低売却価格といたしまして２３億９,５４６万３４０円を決定いたしました。この入札最低売却価格をもって公募をいたしました。その結果、９者の応札がありまして、東京建物株式会社が５２億３００万円で落札いたしました。
芝園２丁目市有地につきましては、一般競争入札による売払いに際し、国家資格を有する不動産鑑定士２者から不動産鑑定評価額を提示いただいた上で、入札最低売却価格といたしまして２３億９,５４６万３４０円を決定いたしました。この入札最低売却価格をもって公募をいたしました。その結果、９者の応札がありまして、東京建物株式会社が５２億３００万円で落札いたしました。
◎政策企画課長 不動産鑑定士は国家資格であり、関係法令には、不動産鑑定士の責務とし、信用失墜行為の禁止が定められているので、不当な価格を出すことはないと考えている。 なお、算定された不動産評価額については、近傍の路線価や工事価格を参考に、著しく高いもしくは著しく低いことがないか確認することにより価格の妥当性を判断していきたいと考えている。
◆12番（渡邉仁君） これにつきましては、不動産鑑定士という有資格者でありますけれども、市内にもこういった方がいらっしゃると思うのですけれども、あえて市外の鑑定士をお願いしたという経緯は、何か理由があったらご説明願いたいと思います。 ○議長（庄司朋代君） 総務部長、増田勝己さん。 ◎総務部長（増田勝己君） お答えいたします。 特段、特別な理由はございません。
◆３番（平川博文君） 不動産鑑定士の報告書に新駅についての記載がなかったということについての質疑はどうでしたか。確認します。 ○議長（田中真太郎君） 真船総務常任委員長。 ◆総務常任委員長（真船和子君） はい。そうですね。不動産鑑定書の部分のところでございますけれども、ここの中では、今後予定されている新駅の建設ということに触れられないで価格が鑑定されたということでございます。
◆３番（平川博文君） 不動産鑑定士の報告書に新駅についての記載がなかったということについての質疑はどうでしたか。確認します。 ○議長（田中真太郎君） 真船総務常任委員長。 ◆総務常任委員長（真船和子君） はい。そうですね。不動産鑑定書の部分のところでございますけれども、ここの中では、今後予定されている新駅の建設ということに触れられないで価格が鑑定されたということでございます。
２社だったかな、不動産鑑定士の鑑定書を一応読ませてもらいました。 そこで気がついたのは、間もなくこの駅前の先に新駅ができると、これはもう既に各報道機関で報道されています。予算措置もされています。５年もたちますと新駅ができます。ところが、肝心の不動産鑑定書には、２社、どこを探しても新駅ができますよという記述がない。何のために不動産鑑定をしているんだと。
２社だったかな、不動産鑑定士の鑑定書を一応読ませてもらいました。 そこで気がついたのは、間もなくこの駅前の先に新駅ができると、これはもう既に各報道機関で報道されています。予算措置もされています。５年もたちますと新駅ができます。ところが、肝心の不動産鑑定書には、２社、どこを探しても新駅ができますよという記述がない。何のために不動産鑑定をしているんだと。
不動産鑑定士が言ったからという決め方ではなく、複数の業者からとった上で、見比べて金額を決めるべきだと考える。 また、2つの土地それぞれについて、市独自としても、直近の不動産取引でどのぐらいの価格で取引されたのかということぐらいはせめて確認するべきだということを申し上げて、認定の討論とする。 ……………………………………………… ［採決］ 賛成多数で認定すべきものと決した。